青岛的房价还会跌吗?我们一起对比一下天津房价?

发布日期::2019-11-26浏览次数:10369

摘要:天津,在笔者的印象中,一直扮演着一副落寞

 天津,在笔者的印象中,一直扮演着一副“落寞富家公子”的角色。作为北方第二城,曾经辉煌和风光过,但自从那一场惨烈的大爆炸,以及近年来GDP大幅挤水后,就饱受诟病。

青岛,自从上合峰会后,就一路飘红。近来在上合示范区、自贸区等利好不断加持下,更是喊出了“南深圳、北青岛”的口号。

北京除外,天津与青岛作为长江以北两个基本面比较好的城市,双双都是GDP万亿俱乐部成员,房价自然也都比较高。那么,在当前楼市整体普遍下行的大势下,两者相比,有何相似之处和不同呢?

NO1.天津的二手房——出乎意料

近日,笔者碰巧去天津出差,深入了解了一下天津的楼市行情。总体来说,天津房价的跌幅还是超出了我们的预料,相比2018年时的最高点,普遍跌幅在30%以上,一套房子跌幅百万都很正常,可谓是“惊心动魄”。相比较来说,青岛市区二手房一般单价普遍跌三五千、总价跌三五十万,跌幅基本上在20%以内,还算是没“伤筋动骨”。

据笔者天津朋友所述,其在滨海新区有套学区房,去年最高点时曾卖到290万元左右,但现在200万都不好出手。朋友的单位近两年从外地招聘了30多名新人,这些人来天津后,正敢上天津房价如日中天,一天一个价,眼看着水涨船高的房价,很多人仓惶入市,结果正好敢上高点,目前基本全部套牢,一提起房子都叫苦连天。

在跌宕起伏的形势下,有高位站岗的,也必然有低仓捡漏的。笔者的一名天津同事,盯住某小区房源已很久,去年最高点时同样户型房价基本在260万左右,但目前已跌到了160万元,他觉得基本已触底,最近果断入手一套。签合同时才得知,房主原来是个炒房客,在小区共有3套房源,目前每套市值已亏损达50多万元,由于面临断供风险,只好赔本割肉。

NO 2.天津的新房——急不可耐

二手房市场如此冷淡,跌幅较大,这与青岛似曾相识,那么新房呢?据悉,因资金链紧张,一些天津楼盘开始不计成本地持续降价,甚至不乏价格跳水30%以上的项目。

如8-10月,以*力、*商、*晟团泊东项目降幅最高,主打5xxx单价,降幅超30%,拉低全市价格预期。以*创、*力、*盛、**园的环城项目降幅达15%-18%,万科开启特惠通道,降幅达15%。与此同时,*地、*侨、*劲、*茂、*越也陆续加入降价阵营,降价幅度7%-11%。

不得不说,当地各大房企以价换量的决心远超我们想象。而相对来说,青岛的新房价格,由于之前限价备案比较严,在这一轮行情中,慢慢回归市值,新房价格跌幅相对有限。除城阳、胶州等因供应量大,去化困难导致降价明显外,其他区域感受并不明显。

目前为止,青岛区域楼盘还没有出现公开大幅跳水降价潮,九折以下折扣都很鲜见。大多开发商都还是通过去装修、送车位、送礼品等花样形式变相进行优惠,基本还处于“犹抱琵琶半遮面”状态,远未达到天津楼市那样赤裸裸的“拼杀”状态。

NO 3.天津的房产数据——跌跌不休

如果说,微观的感受并不一定全面和准确的话,那让我们再看看天津的房地产数据吧!

统计数据显示,9月天津新建商品住宅成交126万㎡,成交均价15226元/㎡,价格已连续三个月呈下降趋势。有消息称,天津市中心的融创中心从2016年的均价3万5,降到了现在均价3万。各种楼盘降价打折消息,都显示着天津楼市的凉意。
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市中心的房子,通常是抗跌的象征,二手房房价则是房价趋势的指向标。9月天津二手房均价 21875元/m,环比上月下跌 0.78% ,同比去年同期下跌 6.05%。二手房市场从今年5月开始就下行,10月天津二手房均价(市区、环城)跌幅0.92%,已经是六连跌。

NO 4.为什么天津的房价跌得狠?

天津作为离首都最近的大都市,好歹也是直辖市,是国家中心城市,是京津冀“首都经济圈”城市。论哪一条,抗跌能力都应该比青岛强很多,那又是什么原因呢?笔者认为除了调控政策等共性因素之外,最根本的有两点:

其一,之前房价涨幅太猛。天津房价本来就不算低,市区都达到20000+,自2017年下半年开始启动上涨以来,到2018年上半年到最高点,短短1年时间,涨幅基本都达到了30%-60%的水平,可谓是“疯涨”,动辄三至五万元的房价很明显脱离了天津实际的基本面。房价暴涨的背后难以形成有效支撑,天津人口增长缓慢,收入水平并不高,毕竟与北京等一线城市还有明显差距,并受北京资源“虹吸效应”影响,因此,房价快速回落也是必然的。

其二,供求过剩,库存高位运行。据统计,截至9月末,天津商品住宅存量为2318万㎡,去化周期20个月;天津商品房总库存量为4182万㎡,去化周期约33个月。天津整体库存压力较大,去化周期冗长,压力指数也真算是历史级的。与此同时,二手房挂牌量一路走高,光贝壳找房的挂牌量就已突破10万套大关,而成交均价却“六连跌”。

与此同时,楼市低迷形势下,中介们一般更喜欢卖新房容易成交,导致二手房流动开始变慢。而房价处于高位水平的城市,二手房卖不出去,又哪有钱来买新房?尤其是改善类房源更是拖滞明显。这样一来,新房和二手房双双陷入了“泥潭效应”。

NO5.相比天津,青岛房价还会跌吗?

青岛之于天津,相似之处在于:一是两者房价总体价位都高于一般二三线城市,主城区3-5万元区间的房价相对于其居民收入水平还是明显偏高的;二是在这一轮房市涨潮中,两者涨幅都较大,基本都实现翻倍;三是两者涨跌时间节点基本同步,都是自2017年启动上涨,到2018年达到峰值,然后开始下跌回落,并且跌幅都较大;四是两者人口导入和增长都比较缓慢,收入水平都偏低,难以对房价后市形成有效支撑。

然而,相比较来说,天津对房价的支撑优势还是要明显高于青岛的:

一是经济体量优势。2018年天津的GDP达1.88万亿,而青岛仅1.2万亿,虽然近年来天津增速放缓,但总量差距还是比较大的。

二是人口数量优势。天津人口规模达1500多万,青岛不足1000万;并且天津的人口吸引力要明显高于青岛,仅2018年5月启动的海河英才计划,1年多时间就吸引16万人之多,且平均年龄仅31.8岁。

三是教育资源优势。天津的高考优势众所周知,相当于加100分的升学优势,不断地吸引着山东、河北、河南等周边一批批高考移民趋之若鹜。对高考难度较大的青岛而言,近年来也出现不少天津移民潮,而要移民落户和陪读高考,买房也必不可少。

四是政策战略优势。天津对接、融入、服务京津冀协同发展国家战略,承接北京非首都功能项目发展,其先天地理和政治优势也是一般城市无法比拟的。像青岛最近才获批自贸区,天津自贸区早在2014年就已获批;青岛引以为豪的西海岸新区GDP规模仅3000多亿,而天津滨海新区GDP达1万多亿,远不是一个重量级的。

天津的优势如此明显,但依然难以支撑房价的大幅下滑,那么青岛呢?青岛之于天津对房价的支撑优势,估计也就只有气候和环境了,其次库存还相对合理。但是如果仅凭这一优势,能形成对外来购房者的持续吸引和导入吗?如果限购限售政策持续没有放松迹象,以天津作参考,青岛目前理应还未见底,那房价持续下滑在所难免。

NO 6. 综 述

最近召开的十九届四中全会并没有提及房地产,在现在这个时点,也许不提是最好的处理方法。这让我们能确定的是,政策起码不会再紧了。

另外,各地方政府在调控政策方面,都在不断试探性的前进:深圳调整豪宅税费、南京发布人才购房专门文件、广深等9城对香港释放745万张房票——

10月15日,天津也发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》征求意见的公告,其中,明确指出在“两个中关村”工作的职工,无需提供在津社会保险和个人所得税证明,即可购房。

最近青岛西海岸新区也在人才引进购房方面开始做文章,这起码会在后续注入新生力量方面起到托底的作用,但整体来说还是比较严。

那么,对标天津,青岛的房子还会跌吗?笔者认为,一切还要看政策!政策持续不放松,应该还未见底,但也已快进入“安全区”,基本不用担心买完后无底线的降。因为二手房降幅再大,业主就不卖了,成交量就停住了;新房降幅太大容易引起市场恐慌,开发商也会被政府约谈;房价如果跌幅超过30%,也已触及银行压力测试警戒线,容易造成断供潮和影响金融稳定;而对政府来说,稳房价则是主基调。因此,下跌的期望值不宜过高。然而,如果政策开始在松动,那整个行情会逐步止跌企稳,但也不要期待短期内会再出现年初小阳春那样的行情了。毕竟“过热”就要“挨打”。

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