“认房不认贷”要来了,下半年楼市能否止跌?

发布日期::2023-08-03浏览次数:9856587

摘要:买卖房屋有税费新政?7月25日,国家税务总

 买卖房屋有税费新政?7月25日,国家税务总局官网发布《支持协调发展税费优惠政策指引》,其中涉及房地产领域的税费优惠就高达数十条,引发多方关注。

不过,经多方查证发现,这并非发布购房税费新政,而是对以往税费优惠政策的梳理。

可以说,正是因为近期楼市成交走势起伏不定,市场情绪不稳,以至于政策面的风吹草动,都格外引人注目。

在今年4、5月,楼市成交有所走高,市场似乎出现一定的回暖迹象,但随着今年上半年全国房地产市场各项数据发布,一些指标的变化引发关注。

7月24日,中央政治局会议指出,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱。7月27日,官方消息称,住房和城乡建设部部长倪虹指出,要大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

业内指出,这是房地产政策传达出调整优化的强烈信号,发令枪已响,利好政策将逐步落地。

在这背后,我国楼市发生了什么,何时企稳?

发令枪打响

7月24日,中央政治局会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

业内指出,房地产政策传达出调整优化的强烈信号,下半年在需求端和供给端有望加大政策支持力度。

7月25日,国家税务总局官网发布《支持协调发展税费优惠政策指引》,其中涉及房地产领域的税费优惠就高达数十条,这一消息一度被解读为买卖房屋有税费新政,引发多方关注。

不过,经多方查证发现,这并非发布购房税费新政,而是对以往税费优惠政策的梳理。12366税务咨询热线工作人员告诉中国新闻周刊,目前没有最新的购房税收政策变动文件,一旦有最新变动,会第一时间通过官网发布。

分析人士表示,此次对诸多优惠政策进行了梳理,更好释放税费政策宽松的信号和导向。

“提振信心、防控风险和促进转型是未来房地产政策的主要方向,这需要从供给侧和需求侧两端发力”,浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双表示,在供给侧方面,为优质的房地产企业提供流动性,不断降低房地产企业融资成本,进而实现行业整体的自回血和自造血功能。在需求侧方面,应进一步降低首套房贷利率,降低购房者置业成本,支持住房刚性需求;同时,降低二套房首付比例及贷款利率,释放改善性需求,比如目前仍执行“认房又认贷”的城市调整为“认房不认贷”。

7月27日,中国建设报报道称,住房和城乡建设部部长倪虹近日召开企业座谈会强调,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊,这是住建部释放重磅利好,打响房地产政策优化的发令枪!预计核心城市政策将加快落地,一是降低购买首套住房首付比例和贷款利率,二是个人住房贷款“认房不用认贷”,三是落实税费减免。

陈文静进一步表示,此外,预计过去市场过热阶段出台的政策也将陆续优化,如优化限价政策,让价格回归市场;优化限购政策,因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存;继续优化限售政策,进一步畅通一二手链条;降低二套房贷利率;优化北京、上海等城市的普宅认定标准等;特别是针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策或将是重要方式。

市场低迷

楼市政策优化的背后,正是在2023年上半年,房地产投资的实际状况要比数据表现出来的更低迷。

国家统计局数据显示,截至2023年6月底,全国房地产开发投资58550亿元,同比下降7.9%;住宅投资44439亿元,同比下降7.3%。

一方面,2022年上半年房地产开发投资同比下降为5.4%,创出新低,今年的情况在去年的基础上又下降7.9%,两个数据叠加,意味着2023年上半年房地产投资额相比于2021年上半年下降超10%,降幅较大,且持续下滑。

另一方面,上半年房地产企业房屋施工面积79.2亿平方米,同比下降6.6%。其中,今年上半年房屋新开工面积是49880万平方米,同比下降24.3%;住宅新开工面积36340万平方米,同比下降24.9%。

植信投资研究院高级研究员耿欣欣告诉中国新闻周刊,房地产投资依旧低位运行,尤其是新开工和施工面积的进一步下滑,拖累房地产投资跌幅扩大,房企投资信心不足。

从销售数据来看,市场此前的回暖态势又出现了快速反转。

今年前5个月,商品房的销售面积只下降了0.9%,商品房的销售额还同比上涨了8.4%,市场呈现出一定的好转迹象。但是从上半年来看,商品房销售面积59515万平方米,同比下降5.3%;商品房销售额63092亿元,仅增长1.1%。这意味着,6月份,全国商品房销量出现了严重的下滑。

数据显示,6月份,全国商品房销售面积为13075万平方米,同比下降28%;销售额为13305亿元,同比下降25%。

耿欣欣表示,上半年,房地产销售有所企稳,但6月市场情绪偏弱,导致二季度住房市场主要指标有所波动。

在房价变动方面,从上半年新房市场来看,70个大中城市新房价格环比上涨城市有31个,同比上涨城市有27个,保持有涨有跌的态势;与此同时,二手房价格环比上涨城市有7个,同比上涨城市有6个,有9成以上的城市二手房价格同环比都出现了下降。

对此,耿欣欣分析认为,上半年新房价格在平稳中出现了分化,二手房同环比价格出现阶段性下降。

范建双向中国新闻周刊表示,从目前的市场销售等数据来看,市场并未出现根本性好转,信心仍旧不足。

对此,贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示,当前房地产市场的节奏,从一季度的恢复性反弹回到常态。

超300条政策出台

事实上,从去年至今,楼市调控在持续松动。

今年初,央行等明确,建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,“因城施策”降低购房成本。同时,全国住房和城乡建设工作会议也强调“因城施策、精准施策,以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”。

多个地方的楼市调控措施不断优化,“精准施策”成为政策发力方向。

6月25日,扬州发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》,自7月1日起,在扬州市区购买改善性住房的,不再执行限购政策,其原有住房不再执行限售政策,有效期一年。此外,一二线城市如杭州、南京等也在调整政策,进一步稳定市场预期。

据中指研究院监测数据,上半年全国各地共出台楼市调控政策超300条,其中,公积金支持政策、购房补贴政策是各地因城施策的主要手段,部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等。

一方面,从数量来看,300条政策的规模已经较大;但另一方面,对比去年同期尤其是去年下半年来看,这300条的数量还显得较少。

中指研究院监测数据显示,去年下半年,全国各地出台的楼市调控措施高达500条,这意味着,今年上半年政策数量只有去年下半年的6成。

“尤其是今年5月以来,政策出台的频次已经逐步放缓”,中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊,这是因为三四线城市前期政策出台较多,政策空间已经非常有限。

以扬州为例,经过多次调整,包括今年2月的一次放松,扬州限购限售政策基本放开。

与此同时,市场潜在需求仍然具有一定的规模。

刘丽杰表示,我国仍处于新型城镇化较快的发展阶段,居民改善住房的需求强烈,这类住房需求是市场恢复平稳健康的坚实基础。

日前,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示,“利用相关数据对中长期住房需求的中性估算,2030年城镇化新增住房需求、改善性住房需求、旧房更新需求这三项需求总计约12.46亿平方米。而2022年全国商品住宅的销售面积是11.46亿平方米。因而,中长期住房需求虽较最高点有所回落,但仍将维持相对稳定的规模”。

不过,邹琳华表示,未来的需求潜力并不等于现实需求。

从当前的市场看,经过一段时间的回温之后,市场又快速降温。

对此,陈文静表示,今年前5个月,随着积压需求释放,市场活跃度整体提升,而进入6月,在前期积压需求释放完成后,购房需求释放动能减弱,基本面较弱的城市市场调整压力增加,房价处于回落阶段。

刘丽杰认为,目前房地产还面临一些困难和挑战,主要是消费者预期不足陷入观望。

需求被抑

“短期内,楼市仍然难以止跌”,范建双表示,从消费者预期看,有三大因素格外值得关注:一是消费者的收入明显下降、购买力不足;二是市场各方缺乏信心;三是房价过高进一步压缩了部分刚性和改善性需求,导致市场处于供过于求的状态。

国家统计局公布的数据显示,上半年,全国居民人均可支配收入19672元,同比名义增长6.5%;扣除价格因素实际增长5.8%。而在去年,全国居民人均可支配收入36883元。

按照目前的收入增速,预计全年全国居民人均可支配收入接近4万元。

与此同时,上半年,商品住宅销售面积为51592万平方米,销售额为56639亿元。据此测算,全国商品住宅销售均价为11000元/平方米。

如果从全国平均水平来看,一套100平方米的住房价格为110万元,是一个居民收入的27倍。即使按照一个家庭两个劳动力来计算,也是其家庭收入的13.5倍。

从一二线城市来看,这些城市居民人均可支配收入更高,一些城市能达到6—8万元。不过,由于房价变动系数远高于收入增长系数,相较于一些城市人均可支配收入达到全国平均水平的2倍,而房价的变动幅度可以达到3—5倍甚至更高的水平。

这意味着,在部分一二线城市,买房的门槛会更高。

范建双表示,在高房价下,部分潜在需求难以转为实际需求,包括刚性和改善性需求。

“未来住房需求特别是改善性需求潜力的持续释放,还需要市场产品结构和政策条件等配合。”邹琳华表示。

范建双表示,只有全面释放市场流动性,从供需两端发力,才能让房企经营和市场更平稳,购房者才能恢复入市信心。

耿欣欣认为,预计下半年楼市有望在各项政策持续显效、宏观经济逐步恢复等因素的带动下实现回升,促进房地产业平稳健康发展。

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