天津跌,济南跌,青岛也跌,全面沦陷的北方房价

发布日期::2020-09-28浏览次数:100352

摘要:来源:房产最新信息  仿佛是一夜之间,天

 
来源:房产最新信息

 

  仿佛是一夜之间,天津房价争议被推上风口浪尖。

  壹 | 天津之惨

  国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示,7月天津二手房价格环比下跌0.8%,同比下跌4.5%。

  如果把时间拉长一些就会发现,天津房价已经跌了很久。这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降,累计跌幅达到4.7%。同比方面,则已经连续8个月下跌。

  根据365淘房公布的数据来看,天津二手房从2018年8月开始就持续呈现环比下滑,只在2019年初和今年疫情恢复后出现短暂的反弹。

  在长达2年的统计周期里,二手房环比下降的月份接近19个。

  如果说平均降价并不明显,那么不断上升的库存量,则已经处于惊人的高位。

  克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示,到今年8月,天津商品住宅库存面积达到3632万平方米,是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中,库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。

  去化周期方面,则长达28.2个月,是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。

  由于新房难卖、亏损,新房项目对于销售的渠道依赖性更大,在天津则集中在了中介的手上。

  “正常情况下,项目上中介作为渠道占比超过30%就要重点监控了,佣金超过3%就是比较高的情况,但是在天津,中介在整体市场的渠道占有率超过60%,佣金比例至少5%。”二手房成交量低,新房就更难卖,房企对中介的依赖度就更高,成了恶性循环。

  贰 | 青岛之差

  相比天津,熟悉青岛房地产情况的人,都知道青岛也不咋地。

  曾经连续14期登顶冰山指数,倒数第一,从2019年1月至11月,跌幅全国第一,青岛房地产历史上极为罕见。

  在二手房的同比指数中,如果去年同月卖100元/平,天津今年同月是95元/平,青岛是96元/平。

  嗯,比天津强。

  如果按照这个维度,成都今年是107元/平,厦门是103元/平,南京是104元,合肥是102元。

  号称炒房客有去无回的长沙,卖99元。

  相比之下,北方全面沦陷,天津95,石家庄97,济南97,烟台96元。

  去年楼市小年,想要抄底的人,在南方成功抄底,在北方成了接盘。

  如果从今年的运势来看,天津肯定不是最惨的,更加“跌跌不休”的,是济南。

  9月第一周的数据出炉后,济南楼市继续下跌。

  尤其是二手房市场,挂牌价、成交量都在下降。 从国家统计局的数据来看,济南的房价整体向下,已经持续了一年左右。

  

  “房价跌回三年前”。这个话题引来了百万流量,大部分都是网友对石家庄的吐槽。

  跟天津一样,石家庄也属于京津冀都市圈,它的房价,从2016年的9000元/㎡,半年时间涨到15000元/㎡。然后就开始了“挤水分”的持续过程。

  石家庄的房价,跑出了这样的走势。

  每隔一段时间,就像跳崖一样,降落一个阶梯,形成持续的下跌态势。

  同样阴云密布的,还有郑州,这座雄踞中原的城市,一度成为楼市巨大的热点,如今已经横盘长达四年。

  从2017年开始,郑州开盘的去化率就一直在下滑,今年受到疫情影响,更是惨不忍睹。

  2020年,郑州的土拍,几乎都是底价成交、流拍,连开发商都不愿意下手了。在郑州的郊区,15-20%的跌幅很常见。叁 | 人口流动

  上图是过去20年,分成三个阶段来看,各个城市的人口年均净流入情况。

  从这张图中,就能看到中国人口迁徙的巨大变化,洞察这几年中国楼市的新信号。

  蓝色条代表第一个10年,橙色是2011-2015年,而绿色是代表最近5年。

  这个图是从都市圈的视角,所以更能看出根本性的问题。

  天津蓝色不错,橙色很高,而绿色非常低。人口增速降得非常厉害。济南蓝色很低,橙色已经降为负值,绿色进一步降低。人口已经是在净流出了。石家庄也很相似,蓝色很低,橙色更低,绿色变成了负值。

  从简单的数据,就能看到巨大的趋势变化。

  相对而言,郑州虽然楼市有点疲软,但得益于河南省充分的人口支撑,蓝色不错、橙色下降,而绿色又回升了,接近第一个10年的水平。

  反观南方的城市,从广佛肇、杭州、上海、深莞惠,甚至长株潭、成都、南京,人口净流入都是居高不下,保持迅猛增长。

  甚至重庆、贵阳等城市,以前是劳务输出大省,现在开始虹吸省内人口,指数由蓝色的负值,转为绿色的正值,甚至开启了快速增长。

  所以,你能看到,北方城市普遍都在面临的巨大危机:人口净流出。

  据统计,人口增长最猛的,仍然是广东、浙江。

  2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年,粤、浙常住人口年均增加分别为179、82、168万和85、18、78万。江苏也不差,三个时期分别为54、21、23万。

  只要看人口,就知道粤港澳大湾区和长三角,才是中国未来的希望,人口、人才、资金、技术的高度密集区。青岛买房,自住可以,投资的话,你可能得想得更清楚一点。

 
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