重要转折点,在青岛楼市已经出现!

发布日期::2022-01-04浏览次数:9884

摘要:现在的青岛楼市是个什么行情呢?对于这一点

 现在的青岛楼市是个什么行情呢?

 

 

对于这一点,大家可谓是众说纷纭。有说青岛楼市已经彻底不行了,有说马上就要反弹了,婆说婆有理,媳说媳有理。

 

 

抛开这些泛泛的说谈,今天我想从数据上带大家看一看现在真实的青岛楼市。

 

 

01 房价还在继续下跌

 

 

关于房价,我们先来看一看贝壳的数据:

 

 

可见,自9月份开始二手房房东的挂牌价开始降低,心理预期持续下降,这代表着青岛二手房进入了买方市场。

 

 

再来看一看国家统计局的数据:

 

 

国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中,山东被纳入统计的是青岛、济南、烟台、济宁四个城市,我把这四个城市的新房、二手房近一年的环比上月变动情况都统计在了这两张表中。

 

 

上面两张表中,数据超过100%代表这个城市的房价环比上月是上涨的,我标注成了红色;低于100%代表是下降的,我标注成了绿色。

 

 

可见,最近两三个月,山东被纳入统计的青岛、济南、烟台、济宁房价全部出现了下跌。

 

 

具体到青岛来说,新房从9月开始持平,10月开始下跌;二手房上,9月已经开始下跌,目前已经连续下降了3个月。

 

 

在这之前,青岛新房房价连续上涨了9个月,二手房连续上涨了7个月,这就是今年上半年所谓的小阳春。

 

 

02 供需走势逆转

 

 

由于新房的具体数据难以获得,而且新房很多时候难以反映真实的市场行情,所以我以二手房为例来分析青岛楼市的供需走势。

 

 

上一节说过,自今年9月份起,二手房成交价、挂牌价都出现了下降,并延续至今。

 

 

做生意的,都知道低价多销的道理。商品的降价往往会引起买家心理预期的变化,一开始是被吸引来,然后继续降低的价格就会引起买家进场买入。

 

 

青岛二手房也是这样一个商品。

 

 

在二手房成交量连续下降4个月后,在二手房成交价、挂牌价连续下降2个月后,11月份青岛二手房成交量出现了反弹。

 

 

这一点从贝壳的数据也能体现出来:

 

 

今年7月份之后,青岛的新增房源数量逐月下降,这说明随着二手房价的下降,房东的售房意愿降低。

 

 

而从5月份开始,青岛的二手房带看量逐渐下降,并与新增房源数量的下降呈并驾齐驱之势。

 

 

9月份开始,二手房带看量强势反弹。这说明,房价下降引起了买房者心理预期的变化。

 

 

把上面两节内容做一整理就是:现在青岛房价还在继续下降,房东心理预期还在下降,青岛楼市还是买方市场;另一方面,青岛房东售房意愿降低,部分买房者对未来房价的预期发生变化,并开始入场看房,9月份开始的带看量逐渐上升慢慢造成了11月份的成交量上涨。

 

 

03 背后的原因

 

 

万事皆有因,万事皆有果。

 

 

对于青岛房价下降的原因,主要有以下几点:

 

 

今年上半年青岛楼市迎来了小阳春,但也有一些城市迎来的是大阳春,结果也就迎来了更为严厉的调控政策。青岛虽然不在其中,但趋严的政策环境也间接影响着青岛买房者。

 

 

其次,下半年开始信贷环境骤然趋紧,青岛房贷利率普遍上涨了一个点,更是对二手房限贷、停贷,这对于楼市影响很大,改变了很多买房者的预期。

 

 

另外,房地产税、开发商频繁暴雷等也在影响着买房者。

 

 

那么,带看量、成交量为什么分别在9月、11月又出现了上涨呢?

 

 

我们知道,9月我国楼市出现了政策底;10月假期一过,信贷环境逐渐放松,放款速度加快,到了11月份贷款利率也出现了下调。

 

 

国家各级别的领导和主流媒体轮番为楼市站台,一些暴雷的开发商也迎来了解决措施,我国楼市迎来了适度宽松时代。

 

 

正因为此,随着房价的继续下降,一些买房者就下场看房、买房了。

 

 

在这种卖房者因降价惜售、买房者因降价入市的行情下,青岛二手房在售量出现了有意思的变化:

 

 

在我对贝壳二手房在售量的监测中,上述四个时期的数据很能说明问题。12月19日之前的90天内,成交房源2222套,比9月14日、4月4日都少。但是,12月19日的二手房在售量比9月14日少了11248套,比4月4日也少了2209套。

 

 

为什么成交房源减少,二手房在售量也会减少呢?唯一的解释就是,二手房新增量减少了。

 

 

今年3月份时,青岛二手房新增16457套,到了11月份只新增了9664套。

 

 

不过另一个现实问题也不容忽视,青岛仅贝壳平台上二手房在售量就多达7.4万套,新房去化周期达到26个月(其中住宅18个月),青岛的楼市库存量还在高点。

 

 

不管怎样,青岛楼市确实出现了重要的转折点。房价下降已经引起了带看量和成交量的上涨,在这种局势下,年后是否还属于买方市场真的要打一个大大的问号。

 

 

对于刚需、刚改买房者,真的要重视这种转变了。

 

#青岛#

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