李哥庄最新楼盘4盘齐售 33城房价涨幅倒数第一 青岛的房子还能买吗?

发布日期::2019-10-27浏览次数:10026

摘要:青岛,终于跌到了榜尾看着最新一期的冰山指

 青岛,终于跌到了榜尾

看着最新一期的冰山指数,老王不禁感慨万千。去年还经常处于领头羊位置的青岛,在经历了连续的阴跌之后,在金九之前排在了33个城市的榜尾。

金岸世家   7550元/平起 比邻双地铁,1小时通达青岛主城

华庭丽景售楼处

华庭丽景  均价9000元/平70年大产权品质洋房,学校就在家门口
 

贵和嘉悦府售楼处

贵和嘉悦府    7660元起 城市核心唯一多元化户型接轨国际
 

金岸丽景售楼处

昱苑·金岸丽景三期  起价8065元/起,约108-128㎡花园小洋楼
看房热线 15854210555

(图片来自冰山指数公众号)

原因很多,我认为最应该分析的是外来购买力。

如果没有外地购房客,在上一轮牛市中,西海岸、高新区、即墨的房子是不会那么快被一扫而光的。但是从2018年下半年开始,外地人购房热情已经大大减退。不要说创智新区,就是蓝色硅谷不少老盘的销售都已经非常惨淡,胶州开发区的商家已经“出海”,主动去鲁西南寻找“韭菜”。

限购是一大原因,很多外地人想买西海岸、高新区的房子,但是又能迁徙户口,所以只能暂时搁置。但是放开限购牛市就会重启吗?

我认为很难。首先,在过去三年的牛市中,青岛其实已经透支了周边的投资型刚需购房者,许多养老族、为孩子存房的父母,在过去三年中都已经完成了置业计划;第二,外地的新韭菜也没有“余粮”啊。在全国范围内,棚户区改造货币补偿已经越来越少,拆迁户们拿到手的是房子不是票子,拿什么来青岛买房?第三,购房者心态变了。许多人一看当地的房子都在不断落价,上网再看看青岛也是如此,那么他就不会再孤注一掷来青岛买房。第四,就是目前有些区域宜居属性实在太差。以为只靠画饼就能引来源源不断的外地人。但是楼市凉下来之后,外地人也会冷静下来。他跟着你的看房车来青岛,满眼都是楼盘,走出来想买包烟都找不到超市,价格和当地配套齐全的市中心差不多,他们心里肯定也嘀咕:这样的房子能住吗?

所以,现在我们去一些全国性房企的营销现场,我们还可以看到许多外地牌照的汽车,你不要以为这是盛世归来,这可能只是开发商油补政策比较诱人,一些外地客也想来青岛看看罢了,这些楼盘降价时可能比谁降得都猛。

从目前的市场来看,下半年或者明年上半年部分区域很可能会放开限购,但是即使放开,因为上面的四大原因水量也很有限,不可能润透所有的旱田。西海岸项目周边配套比较不错的地铁房、高新区有商业综合体的网红大盘、胶州即墨主城区周边配套完善刚需楼盘。

一些存量巨大、配套匮乏、甚至连暖源、气源都解决不了,主要靠大饼支撑的区域,就如同贾布斯的股票,肥皂泡破灭后,就是一个万劫不复。

No.2

新都心的盛极而衰

现在楼市的价格战,城阳目前打得最为惨烈。各种特价房就如同是战场上的手榴弹,不断被开发商抛出来。有的开发商在超过10%的折扣基础上,甚至又赠送了十年的物业费,这种优惠力度可谓空前。

相比之下,新都心板块还是比较稳定,虽然和达打出了一个低起价的广告,但实际上售价并没有降多少。

但是在这个以本地刚需为主体的分析段落里,我不想去关注城阳,而是要关注主城区过去几年人气最旺的新都心。因为这是一个牵一发而动全身的区域,南边可以影响市南的房价,北面辐射李沧。对于刚需来说,了解了这个片区未来房价的走势,就会明白在主城区什么时候可以出手。

目前的新都心,在售楼盘都比较惨烈。以某央企最后一期的楼盘为例,虽然打出了错过就不再的招牌,但是销售也是举步维艰。但是,我们还应该看到的是,保利、青特的新盘在今年又会进入这个战场。

但是与处在新都心核心区的老盘不同,这些盘不管如何宣扬“浮山后”、“新都心”的区位优势,他们的位置都不算太好,基本上只能算是一个地铁房。一个青岛土生土长的朋友,去看了和达,到了营销中心连门都没进。“总价这么高,位置也不好,有这钱去崂山买二手了。”这个朋友如是说。

手握重金的拆迁户几乎没有了,手里能拿出二三百万的刚需很少且越来越挑剔了,换房族……看看我们全市的二手房成交量,在许多房东大幅降价的情况下, 主城四区成交量也只有三四百套,其中还有不少出国不买房的。这些人在亲身感受到市场的冷后,还有多少人会立即买房呢?

上一个周期中,降价潮主要是在城阳、东李片区,主城区主要是横盘微降。但是目前这个态势下,今年的价格战很可能会蔓延至主城区。一旦年底新盘入市后,新都心打起价格战,那么主城区的刚需市场都会地基不稳。其实我们现在就可以看出一些苗头,在市南区东部、浮山后,许多二手房的价格不但跌破了3万元的大关,很多都已经落到了2.5万元左右。

包括人气一直颇高的鲁信长春花园,一个朋友刚卖了房子,比上个月同户型的房子少卖了10万元不说,还多送了一个车位。

所以,即使你因为二师兄的身价在飞涨觉得钱越来越不值钱了,也不要在目前这个价位上盲目出手,因为年底或者明年年初机会或更好。

在房子越来越多,购房者越来越少的情况下,我相信新都心的开发商也会像城阳的开发商那样,拿出足够的诚意来。

No.3

捡漏的机遇

内外刚需都分析了,就想再唠叨几句出手的机会。我希望,大家看我的文章千万别犯教条主义错误。老王说年底房价可能更低,那我就等到年底再出手。我说过很多次,不是这样的,特别是买二手房和一些性价比比较高的新房。

手机里有很多房产经纪人朋友,最近我发现他们发特价房的频率越来越高,有些房子真是很不错。房子是业主自己盯着装起来的,即使住了一段时间,其装修的品质和舒适度都远远高于新房,而且价格也是非常实惠的。这样的房子,出来依然会两三天就没了。

即使你现在钱不够,还没有到自己的买房时机,你也要去看。因为这样你对市场对房子的品质就有了一个立体化的了解,未来看到许多“表演”时心理更有底气,而不是房托一忽悠你就冲上去了。

还有就是新房。市场总体不好,一些好项目成本销售也会受影响,但总体来说还是片区内人气最高的楼盘。开发商不会总是赔本赚吆喝,所以当收回一部分资金之后,基本达到了今年的营销计划之后,房价可能回调到一个更为合理的位置。所以,对待新盘的态度也不是消极等待,除了对楼盘的性价比你要心中有数之外,还要关注其去化率。对于一些去化率还不错的新盘,金九银十最后的促销期,或许是今年最好的出手时机。

关键字:华庭丽景
  

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