青岛“收入低、房价高”?其实不是你想的那样

发布日期::2020-04-14浏览次数:12754

摘要:谈及一座城市的吸引力,收入和房价是无论如

 谈及一座城市的吸引力,收入和房价是无论如何也绕不过去的两个点。 偏偏在这两个点上,对青岛的议论也挺多——“收入低、房价高”似乎已成为很多人对青岛的固有印象。 安居乐业,房子对中国人的意义不言而喻。情况果真如此吗?在青岛买房真的很难吗?


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买房难不难,看“房价收入比” 先普及个概念——

“房价收入比”是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。房价收入比=(商品住宅成交均价×城镇居民人均住房建筑面积)/城镇居民人均可支配收入。这是衡量一个地区购房难易程度的通用指标。 根据上海市社会科学界联合会主管的上海易居房地产研究院发布的《2019年全国50城房价收入比报告》显示,2019年,50城房价收入比均值为13.3,青岛房价收入比为9.7,比13.3的均值低了27%,排在50城第41位,比上年下降10个位次——买房难度不仅远远低于一线城市,甚至排在很多三四线城市之后。 值得注意的是,榜单上,与青岛同属房价收入比“10区间”的还有不少热度颇高的“网红”城市,重庆、无锡两城以10.1的房价收入比并列第34位,成都则以10.0的房价收入比位列第39位。而这些城市,在社会大众的脑海中,普遍属于房价不高,生活压力较小的城市。

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都说青岛房价高,高在哪?这恐怕与青岛特殊的地理环境有关。与全国很多海滨城市不同,青岛的城市核心区依海而建。正所谓山海才是真正的“不动产”。在青岛,崂山、市南一带的房价远高于其他区域,高在这些稀缺的自然资源。再加上这些区域的拿地成本本身就高,又多以高端项目为主,从地价到产品都决定了区域房价“身价不凡”。 但,青岛的房价不能被这些区域“代表”。 青岛新闻网购房大数据显示,市南、崂山的成交量至少连续两年排名末位,青岛楼市的主战场在西海岸、城阳、胶州、即墨。

那么这些青岛主力成交区域的房价,放在全国水平来看真的高吗? 拿2019年GDP排名第八,有着九省通衢美誉的武汉来对比。 从区域均价列表可以看出,青岛的高房价明显是被崂山、市南这两个区域“代表”的,将这两个“3字头”去掉之后(刚才说了山海是稀缺资源,卖的是资源,不仅是房产),青岛的平均房价是比武汉平均房价低的——青岛14059元/平方米,武汉15588元/平方米。 而上文提到的,青岛西海岸、城阳这两大成交主力区域,价格仅位于这两个城市房价中位。青岛主力成交区域的房价,不算太高。

新房市场房价不算太高,那二手房市场呢? 中国房协最新公布的数据,青岛3月份二手房挂牌价均价21698元/平方米,位列全国第15位;2019年,青岛GDP全国排名第14位。房价和城市经济发展水平,可以说是相匹配的。 综合新房二手房数据,我们可以看出,单纯咬定青岛房价高是不准确的,应该说青岛房价处于高低不均的状况。

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都说青岛收入低,低在哪?青岛收入确实低。根据智联招聘公布的数据,2019年秋季全国38个主要城市的平均薪酬为8698元/月,青岛为7762元/月,排在第28位。青岛收入低原因到底是什么?3月10日出版的《青岛日报》刊登了一篇题为《根在产业结构》的文章,正面回应了“青岛为什么工资低”的问题。文章指出,工资不高,实质是产业结构老化问题,传统产业比重太大,引领性创新产业太少、从业人员数量有限。这很好理解。人才说到底是一类商品,人才的薪资就是人才的价格体现,而人才的价格自然是按照其价值,即给公司带来的回报来确定的,不同的行业,不同的企业,创造财富的能力可谓天壤之别,工资水平自然也是千差万别。以人均工资长期位居全国前三位的深圳为例,工资水平排名前列的金融业,公共管理、社会保障和社会组织,教育、卫生和社会工作,信息传输、软件和信息技术服务业,就业总人数为61.4万人,工资总额为1076亿元。青岛上述五个行业就业总人数为42.9万人,比深圳少了近20万人,工资总额为486亿元,不到深圳的一半。从这组数据可以看出,青岛在高收入行业的就业人数不多,对拉高全市工资水平的贡献不大。 为了调整产业结构,青岛已经有所作为。亮眼的“双招双引”加上“高端制造业+人工智能”攻势,就志在于此,期望通过引进具有创新引领性的新的产业、企业、产品,使新技术、新产业、新业态、新模式在青岛经济占比中快速提高。 成效如何? 统计数字显示,2019年以来,通过一系列大动作,青岛新产业新技术发展势头良好,全市规上装备制造业增加值增长6.6%,规上战略性新兴制造业增加值增长4.6%,均高于规模以上工业增加值增速。从工业投资看,工业战略性新兴产业投资增长24.0%,高技术制造业投资增长26.8%,分别高于全市投资增速2.4个和5.2个百分点。 新的产业承载起更多、更好的就业。2019年,全市城镇新增就业目标30万人,实际新增就业75.1万人,增长5.4%。 2019年,青岛城镇居民人均可支配收入54484元,增长7.2%,高于GDP增速0.7个百分点。——看看,居民收入增长速度“跑赢”了GDP增长速度。 这一收入在全国和山东省又是个什么水平呢? 2019年,全国、山东城镇居民人均可支配收入为分别为42359元、42329元。青岛城镇居民人均可支配收入比全国、山东省高出约三成。

照此势头,青岛收入低的状况正在改变。 除了绝对值,房价的增速也是事关购房难易的关键指数。 回顾近20年的发展历史,青岛楼市基本处于稳定发展态势,极少出现大起大落,而累计增幅在同类城市中也颇为“亲民”。在国家统计局3月16日发布的《2020年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中,青岛的2月新建商品住宅销售价格指数定基为139.1(2015年为100),在19个副省级以上城市中,仅排名第16位。 房价增速平缓,平均收入“上涨”,这一反一正之下,青岛“房价收入比”(买房难易程度)将会进一步降低。

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